La vivienda desde siempre ha sido una necesidad indispensable para sobrevivir y desarrollarse no solo como ser humano sino también dentro de la sociedad en términos de seguridad, autonomía e independencia.

La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes que pueda tener una persona, sin embargo, en la actualidad no todos tienen la liquidez para adquirir una, es por ello que, existen diversas opciones de préstamos ofrecidos por muchas instituciones financieras o instituciones públicas denominados “Créditos Hipotecarios”.

En México, los créditos hipotecarios aparecen en la época del porfiriato, en el año 1897, cuando nace la Ley General de Instituciones de Crédito, creándose una clasificación de las entidades financieras:

• Bancos comerciales o de emisión (billetes)
• Los bancos hipotecarios, para préstamos sólo a largo plazo
• Bancos refaccionarios, para préstamos a la agricultura, comercio y manufactura.

Pero ¿Qué es un crédito hipotecario? es un préstamo monetario que realiza una institución financiera, para la adquisición de un bien inmueble que tiene garantizado su pago con el valor de la misma propiedad. Es importante mencionar que, estos créditos no son gratis, toda vez que, implican el pago de la cantidad de dinero prestada más los intereses correspondientes mediante pagos periódicos.

Estos créditos suelen ser distintos entre cada institución bancaria, pues estas pueden ofrecer una variedad de condiciones, tales como: la cantidad de dinero prestada, el motivo del acuerdo, la intervención de otras instituciones, las garantías de pago que se establecen y las condiciones de arreglo.

Sus principales características son:

• El destino del préstamo es exclusivamente para la compra de un bien inmueble.
• La garantía del crédito se fija con la misma propiedad.
• Su pago es a mediano y largo plazo, con planes desde los 5 hasta los 30 años. El pago del crédito se hace de manera mensual.
• Su contratación requiere de comprobar ingresos suficientes para pagar las mensualidades y contar con un ahorro inicial, que será el enganche y pagos de escrituración.

Existen muchas opciones de créditos para la adquisición de una vivienda, es importante identificar la mejor de acuerdo con tus necesidades, los factores que se deben considerar antes de solicitar un crédito hipotecario son las siguientes:

• Tasa de interés: Es el costo que se debe pagar por el dinero que prestaron; es importante que se tome en consideración que las tasas pueden ser: fija, variable y mixta.
  • La Tasa fija: Establece una cantidad determinada de intereses en todo momento. Es el valor al que se destina el dinero inicialmente.
  • La Tasa variable: Es una variación del monto de intereses que se debe pagar. Tus pagos mensuales pueden bajar o subir.
  • La Tasa mixta: Combina un tipo de interés fijo con una tasa variable. Pagarás un tipo de interés fijo y, además, cierto porcentaje variable según el nivel del indicador.
• El Costo Anual Total (CAT): Es aquel porcentaje anual que engloba la mayoría de los gastos que involucra tu crédito (intereses, comisiones y seguros).
• La Moneda: Es importante verificar la forma en que se pagara el crédito, ya que no todos los créditos hipotecarios en nuestro país son en pesos, también se adquieren bajo esquemas como Veces Salarios Mínimos (VMS) o las Unidades de Inversión (UDIs).
• Capitalización (amortización): Cantidad del pago mensual que irá directamente al pago de la deuda. Los primeros años (5 a 10), el 80% de los pagos que realices se irá a los intereses.
• El plazo (vida del crédito): Tiempo que se tendrá para pagar el crédito a la institución financiera.
• Monto del préstamo (aforo): Es la cantidad de dinero que prestará la institución en proporción al valor del inmueble, generalmente el aforo es del 80% del valor de la vivienda.
• Cotización vinculante: Es un documento que contiene cuánto costaría adquirir una casa si se contrata un crédito con cierta institución financiera. Puedes solicitarla con el banco al que hayas elegido para tu crédito
• Ingresos y ahorro: Es importante antes de solicitar un crédito hipotecario, saber cuánto se tiene ahorrado para efectuar los pagos iniciales (enganche, avalúo, comisión por apertura, gastos de investigación y de escrituración), asimismo, si se tiene capacidad de pago.
• Seguros: Es importante se incluyan seguro de vida y seguro de daños; en la mayoría de los créditos ya están contemplados en los pagos mensuales.

Uno de los consejos más importantes es realizar pagos de forma anual al capital, esto con el objeto de liquidar la deuda antes del plazo acordado o pagar menos intereses, siempre y cuando no se afecte la liquidez de las personas y se tiene que hacer durante los primeros años del crédito.

Es importante que, una vez que se hayan decidido con que institución bancaria contratar el crédito hipotecario, la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros “Condusef” aconseja hacer lo siguiente:

• Leer el contrato y verificar que cumpla con los compromisos establecidos durante la vigencia del crédito.
• Mantenerse al pendiente de los días de pago, con esto se evitará los intereses moratorios o bien domiciliarlos.
• Consultar los estados de cuenta, es obligación de la institución bancaría mandarlo cada mes, los cuales contienen todos los movimientos efectuados en el mes correspondiente. En caso de que no estés de acuerdo con el contenido de los mismos, debes efectuar tu reclamación sin rebasar el límite de tiempo que te indica la institución financiera.
• Realizar pagos adelantados, esto dará muchos beneficios en la reducción del número de pagos y los intereses.
• Recompensas. Algunas instituciones te brindan beneficios al adelantar pagos, tales como descuentos en mensualidades y condonaciones de pago.
• Las hipotecas son deducibles de impuestos, revísalo con tu contador y preséntalo en tu declaración anual.

Como ya lo mencionamos, existen dos factores importantes para tomar en consideración para contratar con una institución bancaria un crédito hipotecario, que es la tasa anual y el CAT, en tal virtud, nos dimos a la tarea de revisar dichos conceptos en los sitios web de los 7 Bancos más populares en México y los resultados fueron:

Cabe señalar que, estos porcentajes pueden variar dependiendo del producto hipotecario que se contrate, solo son promedios que se especifican en cada una de las páginas web de las instituciones financieras consultadas.

Asimismo, es importante mencionar que los créditos hipotecarios pueden solicitarse tanto a una institución financiera como a una institución pública, también puede darse la posibilidad al elegir un préstamo que su uso o finalidad del monto ofrecido sea distinto.

Como lo hemos mencionado, estos créditos pueden ser solicitados a instituciones públicas, tales como al Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores “Infonavit” siempre y cuando estén afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social “IMSS” o al Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado “Fovissste”, el cual se encarga de dar créditos exclusivamente a los trabajadores al servicio del Estado

En el caso del Infonavit, este otorga préstamos a trabajadores a comprar una casa, es importante mencionar que, su centro de trabajo realiza aportaciones. Los créditos hipotecarios en esta institución sirven para:

• Compra de vivienda nueva o usada.
• Construcción de vivienda en un terreno propio o del cónyuge.
• Ampliación, reparación o mejora de la casa.
• Liquidación de un crédito hipotecario.

Los créditos del Fovissste pueden ser usados para:

• Adquisición de vivienda nueva o usada.
• Pago de pasivos.
• Construcción en terreno propio.
• Ampliación, reparación o mejora de inmueble.

Si bien, como ya lo mencionamos el destino de los créditos hipotecarios serán para la compra de un bien inmueble, en la actualidad las instituciones financieras tienen diferentes tipos de créditos para distintos fines, generalmente podrás encontrar los siguientes créditos:

• Compra de terreno y construcción en él.
• Construcción en terreno propio.
• Compra de vivienda nueva o usada.
• Liquidez.
• Remodelación y mejoras de casa.
• Pagar pasivos hipotecarios.
• Incremento de capacidad de crédito (vinculación con Infonavit o Fovissste).

De la información que hemos proporcionado podrás determinar con qué institución financiera puedes solicitar un crédito hipotecario, así como, cuál será el destino del mismo y qué tipo de crédito de vivienda deberás usar es fundamental para poder encontrar el mejor crédito hipotecario en México.

Recuerda que los intereses anuales y CAT pueden variar dependiendo del plazo, monto solicitado y destino del crédito, por lo que es muy importante uses las calculadoras que ofrece la Condusef para compara las tasas que ofrecen los diversos bancos, asimismo, te recomendamos acudir directamente con las instituciones financieras a efecto de hacerte llegar de información de sus productos y puedas elegir con base a los criterios que te hemos proporcionado.

Por último, existen empresas con asesores independientes de bancos y empresas inmobiliarias, a través de las cuales puedes contratar sus servicios para ofrecerte una gama distinta de créditos hipotecarios de acuerdo a tus necesidades, sin que represente un gasto extra, toda vez que, estas reciben sus comisiones de los bancos con los cuales tienen convenio por colocación del crédito.