BENEFICIOS DE FORMAR UNA ASOCIACIÓN CIVIL, EN EDIFICIOS SUJETOS A REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Ernesto Carlos Meana Sariñana.

Abogado experto en temas inmobiliarios

Nuestro régimen jurídico relacionado con la garantía y el derecho humano de la propiedad tiene diversas concepciones y regulaciones propias derivadas desde la época antigua del derecho romano, en la época del emperador Justiniano *como parte histórica y antecedentes de la codificación latina vigente en nuestro derecho positivo mexicano*.  Ello,  al igual que la influencia del código francés y del código civil Español; generó un proceso de gentrificación importante en materia jurídica que de suyo implicó la necesaria observancia de las disposiciones legislativas de la época del siglo IV después de cristo, en la que  dicho emperador al amparo de su digesto El Corpus Iuris Civilis, (también conocido como «Cuerpo de Derecho Civil»,)  concentró  una monumental recopilación del derecho romano realizada por su orden entre los años 529 y 534 d.C. Esta obra, dividida en cuatro partes (Instituciones, Código, Digesto y Novelas), no solo sistematizó la legislación romana, sino que también influyó profundamente en el desarrollo del derecho en Occidente. *

En el derecho romano, la propiedad (dominium o propietat) se concebía como un derecho absoluto, exclusivo y perpetuo sobre una cosa, permitiendo a su titular el uso, goce y disposición de la misma, dentro de los límites legales; Por lo tanto su posesión, uso, disfrute y destino; eran tutelados por el derecho a favor de los particulares creándose en consecuencia el acceso al derecho de “ocupatio propietat” en donde se distinguían tres facultades principales: ius utendi (derecho de uso), ius fruendi (derecho de goce o disfrute de los frutos) y ius abutendi (derecho de disposición, e incluso de destrucción).

A lo largo de los siglos, la propiedad romana evolucionó desde una concepción más ligada a los grupos de familia; hasta crear una propiedad individual más amplia, culminando en la unificación del sistema bajo el imperio de Justiniano, donde se reconocía un único concepto de propiedad. En consecuencia, la propiedad en el derecho romano fue un concepto fundamental, regulado por normas detalladas y protegido por acciones legales del estado, que permitía a los ciudadanos ejercer un control significativo sobre los bienes (derechos reales) dentro de un marco legal y social.

En la Edad Media, la propiedad privada, especialmente la tierra, estaba fuertemente vinculada al sistema feudal. La tierra era principalmente propiedad de la nobleza y el clero, quienes la otorgaban a cambio de servicios, lealtad y, en el caso de los campesinos, al trabajo. La propiedad no era absoluta como en el derecho romano, sino que se distribuía en múltiples niveles de derechos y obligaciones.  Esta propiedad feudal, no era totalmente privada en el sentido moderno. No se podía comprar ni vender libremente, sino que estaba vinculada a lazos de dependencia y obligaciones frente al Estado, que era El Rey.

En la Edad Media, la administración de la propiedad privada, especialmente la tierra, estaba intrínsecamente ligada al sistema feudal. La tierra era la principal fuente de riqueza y poder, y su gestión se realizaba a través de relaciones como ya se ha dicho, de dependencia y obligaciones. El rey o señor feudal poseía la propiedad mientras que los vasallos o siervos tenían solamente derechos de uso y explotación a cambio de servicios y el pago de tributos al monarca, quien jamás se responsabilizaba por ello, dejando al vacío jurídico (vacatio iuris) el derecho de propiedad.

Para el siglo XXI, la administración de fincas, casas, edificios y también de los condominios cuya reglamentación aparece; (a partir de la segunda mitad del siglo XX, con el crecimiento urbano y la necesidad de vivienda multifamiliar. Aunque existen antecedentes históricos y conceptos relacionados con la propiedad compartida, la legislación específica y la práctica moderna del condominio, éstos se desarrollan con mayor fuerza en las décadas de los años 1960 y 1970.)  puede ser un desafío, especialmente cuando se trata de coordinar y representar los intereses de todos los propietarios. Aquí es donde la presencia de la figura de la constitución colegiada de individuos, genera lo que hoy conocemos como una asociación civil _{(basada como una entidad con personalidad jurídica propia, que no surge de forma repentina, sino que es el resultado de un proceso histórico y legal. Su reconocimiento y regulación han variado a lo largo del tiempo y según las distintas jurisdicciones. En general, se puede decir que la figura jurídica de la asociación, tal como la conocemos hoy, se consolida con el desarrollo del derecho moderno. Inicialmente, las asociaciones eran vistas con recelo o incluso prohibidas, especialmente las que tenían fines políticos. La preocupación principal era el control estatal sobre las agrupaciones de personas y sus posibles efectos en el orden público.} puede marcar una gran diferencia. Formar una asociación civil en tu edificio o condominio ofrece varios beneficios que facilitan la gestión y mejoran la convivencia.

Un condominio refiero en éste caso a un conjunto habitacional integrado por viviendas, departamentos, casas u otros similares ubicadas en un mismo predio. Cada vivienda, departamento o casa cuenta con su propietario, quien a su vez será copropietario de los espacios comunes en el predio, como son los estacionamientos, las terrazas, los jardines, la alberca, los elevadores, los pasillos, las escaleras, las áreas de juegos, las canchas deportivas, las lavanderías, los salones sociales, entre otros.

Ahora comentaremos de las Asociaciones civiles, como organismos jurídicos legalmente vinculados a un orden social con objetivos propios y estatutos que regulan su actividad profesional ¿Qué es una Asociación Civil? …debe ser entendida como una entidad con personalidad jurídica propia, que asocia a personas para agruparlas en un esquema de operación, institucional, determinado por sus estatutos sociales y mandos de gobierno, con patrimonio propio, pudiendo para ello vincularse con tos órganos de operación similar o diversa. Se constituye ante Notario Público. Y para aplicarse a usos de un condominio habitacional, de oficinas, mixto e industrial; deberá existir un mandato que regule su creación para darle forma a su naturaleza jurídica correcta.

En general, se puede decir que la figura jurídica de la asociación, tal como la conocemos hoy, se consolida con el desarrollo del derecho moderno. Inicialmente, las asociaciones eran vistas con recelo o incluso casi prohibidas, especialmente las que tenían fines políticos. La preocupación principal era el control estatal sobre las agrupaciones de personas y sus posibles efectos en el orden público.

Una asociación civil es una entidad legal sin fines de lucro formada por un grupo de personas con un objetivo común. En el contexto de un condominio, esta entidad puede representar y defender los intereses de los propietarios, gestionar las áreas comunes y asegurar el cumplimiento de las normativas internas; Sin embargo, en mi opinión personal la naturaleza jurídica de las asociaciones que regulan los aspectos normativos vinculados a un régimen de propiedad en condominio, deben de nacer como se ha señalado, de un mandato consensado por lo menos con la mayoría de votos de los condóminos que apruebe la constitución de una asociación civil para los fines correspondientes que sean determinados en una asamblea de condóminos; con objeto de que una vez aprobado dicho argumento; en los antecedentes de la constitución de una asociación civil se señale expresamente el acuerdo mayoritario de la asamblea condominal para la constitución legal de la asociación y de los estatutos que la gobiernan; de lo contrario puede generar un problema de falta de legitimación Ad causam y también Ad  procesum  en un procedimiento de carácter judicial.

Algunos beneficios de una Asociación Civil

1. Transparencia Financiera: La asociación debe mantener registros claros y precisos de todas las transacciones financieras, lo que aumenta la transparencia y confianza entre los miembros. Los propietarios tienen acceso a los estados financieros y pueden participar en la elaboración del presupuesto anual.
2. Defensa de Derechos: La asociación protege los derechos de los propietarios, asegurando que se respeten las normativas del condominio, actuando frente a cualquier infracción. Esto incluye la resolución de conflictos entre vecinos y la vigilancia del cumplimiento de las reglas de convivencia.
3. Representación Legal: La asociación actúa en nombre de todos los propietarios, facilitando la comunicación y negociación con terceros, como autoridades locales o proveedores de servicios. Esto es crucial para resolver problemas legales, firmar contratos y tomar decisiones que beneficien a toda la comunidad.
4. Tener una mejor Organización: La existencia de una estructura formal y un consejo directivo permitirá una mejor organización y coordinación de actividades y recursos comunes, desde el mantenimiento de la unidad, hasta la seguridad.
5. Eficiencia Administrativa: Las decisiones se tomarán de manera más eficiente y democrática, en beneficio de los propios asociados que son los condóminos con la participación activa de los propietarios en asambleas generales y votaciones.

En un régimen de propiedad en condominio, una Asociación Civil (A.C.) puede funcionar como una herramienta para administrar los recursos y la operación del condominio, pero no sustituye al régimen en sí mismo. La A.C. es una entidad legal sin fines de lucro que representa a los propietarios, mientras que el régimen de propiedad en condominio es el marco legal que define la propiedad compartida y las áreas comunes. Diferencias importantes:

Una Asociación Civil, se constituye con un acta constitutiva, mientras que el régimen de propiedad en condominio se establece mediante la escritura constitutiva del condominio; ambas se otorgan ante la fé de Notario Público.

En una Asociación Civil, el órgano supremo son los asociados, constituidos en Asamblea; mientras que en un condominio es la asamblea general de condóminos.

La Asociación Civil, se rige por sus estatutos y la legislación aplicable, mientras que el condominio se rige por el reglamento interno y la ley de propiedad en condominio vigente en cada estado de la Republica.

La mesa directiva de una Asociación Civil, que administra un residencial; debe incluir personas en sus órganos de dirección a condóminos, mientras que el comité de un condominio estará formado por condóminos propietarios.

Por lo ya señalado, considero que la relación entre ambos, (la Asociación Civil, puede ser designada como administradora del condominio), encargándose de la gestión de recursos, elaborar y firmar contratos, aperturar cuentas de banco e inversiones y otros aspectos operativos; incluso poder contratar servicios de administración externa para correlacionar su actividad a los aspectos de administración del condominio. Sin dejar a un lado que la asamblea general de condóminos sigue siendo el órgano máximo de decisión de las cuestiones que afecten o incidan en el condominio. Así mismo, el régimen de propiedad en condominio establecerá las reglas para el uso, funcionamiento, operación y disfrute de las áreas comunes.

Considero que una Asociación Civil, es una herramienta útil para la gestión y operación positiva y adecuada de un inmueble bajo régimen de propiedad en condominio, pero nunca sustituirá al régimen de propiedad en condominio, el cual define en fondo y forma junto con el reglamento interno, la estructura legal y los derechos y obligaciones de los propietarios.

LIC. ERNESTO C MEANA SARIÑANA

• Historia del Derecho Romano y de los derechos Neoromanistas. Beatriz Bernal y José de Jesús Ledesma. – Instituto de Investigaciones Jurídicas U.N.A.M.1981

• Naturaleza Jurídica del régimen de propiedad en condominio. Felipe de la Mata Pizaña. Biblioteca jurídica virtual del Instituto De Investigaciones Jurídicas de la UNAM 2005